【编者按】公募REITs的推出，是对现有投资品种的有益补充，为其大类资产配置提供了优质的资产类别，有助于在整体投资组合管理上获得更好的收益体验。为进一步做好首批基础设施领域不动产信托投资基金的试点工作，中国证券投资基金业协会积极响应中国证监会“基础设施REITs来了”主题投资者教育专项活动，组织相关会员单位制作投教作品，并择优发布在协会微信公众号上，引导投资者正确认识基础设施REITs，了解投资机会和投资风险，坚守长期投资、价值投资理念，警惕投资风险。
REITs，这一金融名词今年以来密集出现在公众视野。近期，上交所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)首批项目申报启动，我国基础设施公募REITs试点迈进了关键的一步。
对于普通投资者来说，公募REITs开辟了新的资产配置路径。为了帮助客官们全面了解此类投资品，小安带来REITs公开课，今天一起聊聊：公募REITs在中国的发展如何？基础设施公募REITs试点项目有哪些特点？
我国官方层面对于REITs的研究可以追溯至2001年，在随后的近20年中，房地产政策的变动客观上影响了REITs的发展进度。总体上看，中国境内REITs市场发展经历了三个阶段。
（根据公开资料整理）
一、探索研究阶段（2001-2013年）
2004年，国务院发布《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，开启了资产证券化业务的探索。这一阶段的中国REITs市场主要处于探索和研究，境内并无正式REITs产品上市。从市场来看，这一阶段的实践主要以境外发行REITs和银行间REITs产品为主。
二、类REITs阶段（2014-2019年）
2014年中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展REITs试点。这一阶段的中国REITs市场正在不断成长完善，产品以类REITs产品为主。类REITs产品实质仍是债务性融资且是私募发行。
三、公募REITs阶段（2020年至今）
2020年4月证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。这一阶段中国REITs市场开始由私募的债务融资属性的类REITs产品，开始转向公募的权益融资属性的公募REITs产品。
目前来看，截至6月末，沪深两地交易所已累计发行9单基础设施类公募REITs项目；其中，上交所5单，深交所4单。
根据《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，我国基础设施公募REITs试点项目具有以下要求：
第一，聚焦重点行业。
从行业看，优先支持基础设施补短板、新型基础设施、产业园区等领域项目，重点聚焦七大行业领域。
我国公募REITs聚焦七大行业领域
资料来源：发改委，天风证券
第二，聚焦重点区域。
优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
第三，聚焦优质项目。
本次试点资产要求集中在优质稳定、权属清晰、手续完备的优质资产上，具体要求包括：
我国公募REITs的申报要求
资料来源：发改委，天风证券
过去十几年，中国在基础设施领域做了大量的投入，时至今日，新基建投资仍然是拉动中国经济持续发展的重要驱动力。基础设施公募REITs聚焦重点区域重点行业的优质项目，有望为广大投资者提供一个全新的优质投资渠道，是目前大众投资基建资产的不错途径。
（本期内容由华安基金提供）
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